物流第一定律
东京都中央区位于东京 23个区的中心，占地 k㎡，自明治初期起开始繁荣，上世纪 30年代开始都心建设。日本桥和银座是东京最老的商业商务中心，聚集了著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心，以及东京最繁华的商业区银座、大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥，因此称为都心。
东京第一个CBD，是东京都中央区中邻近皇宫的丸之内CBD，汇集了全日本几乎所有的顶级公司总部和大型银行，是日本的金融、经济中心之一。 丸之内CBD被称为星期一至星期五街区，即工作日有人，其余时间则为鬼城。
图片
▲ 图15 东京第一个CBD：丸之内CBD
物流第一定律
纵观全球大都市纽约、伦敦、东京、巴黎、莫斯科、北京、上海、广州的CBD历史和现状，第一个CBD往往为自然产生，相对分散；且多为纯商务区，配套欠缺，晚间和周末人气不足。 而第二个CBD均经过城市规划，商务区集中，办公建筑密集，并有购物中心配套，其呈现的中央活力区（CAZ）生态，明显超过第一个CBD。 而随后遍地开花的第三个、第四个...第N个商务区，资源、交通、产业密集度，将不如第二CBD，遂形成第二CBD为当地最强CBD的规律，称之为“第二CBD定律”。
图片
▲ 图26 莫斯科CBD，尽显现代国际商务风格
物流第一定律
与自然形成的罗湖区蔡屋围CBD不同，福田CBD则出于深圳市政府规划。福田CBD占地面积 607万㎡，规划总建筑面积 750万㎡。福田中心区发展体现了深圳速度，1993年平整土地，8年后的 2005年建成福田中心区西区的“十三姐妹楼”。
图片
▲ 图28 12年建成福田CBD“十三姐妹楼”
物流第一定律
世界级CBD在最核心的一平方英里( One Square Mile）内，聚集着最密集的财富资本和顶尖人才，掌握着城市发展甚至世界经济的重要命脉。
伦敦金融城约一平方英里（ k㎡），每天外汇交易量占全球约 48%；曼哈顿华尔街不足 1 k㎡，掌控着 40%的世界财政金融；香港中环CBD约 k㎡，为香港的政治中心和国际金融贸易中心。
图片
▲ 图2 伦敦金融城验证“一平方英里定律”
物流第一定律
深圳第三个市级CBD是前海CBD（后海的南山商业文化区为区级CBD），被誉为“特区中的特区”。 2010年，前海深港现代服务业合作区被批准设立；2015年4月，前海蛇口自贸区挂牌；2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确前海为“城市新中心”。 前海CBD 将重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。
前海：深圳最大的中心开发区域
前海分三大片区，桂湾定位金融中心，前湾定位科技创新中心，妈湾定位自贸城，用地面积 15 k㎡，规划办公面积 1200万㎡，分为 22个开发单元，共 102个街坊。
图片
▲ 图34 前海三大片区规划
前海填海工程自 2006年开始，2012年基本完工；10年后，前海CBD的第一栋建筑卓越前海壹号 2016年 9月底启用。 按照前海管理局计划，到 2020年建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区。 如下表所示，自 2013年前海挂牌第一块土地起，前海的土地出让金已经超过千亿人民币,占深圳同期土地出让金总额的 。
图片
▲ 图35 前海土地出让金汇总表
前海先导区基本建成截至 2020年 8月前海 10周年，前海累计实现 206栋建筑封顶，其中建成并交付使用 179栋，100米以上高楼 77栋；建成 59条（段）市政道路、4条地铁 9个站点；覆绿面积 200万㎡。 2018年11月，桂湾的前海深港基金小镇正式开园。
图片
▲ 图36 前海深港基金小镇最早开园
如今，前海桂湾金融先导区 2单元、5单元已经基本建成。
图片
▲ 图37 桂湾金融先导区已经基本建成
前湾的公园式商务园区万科企业公馆、前海深港青年梦工场、深港创新中心也业已建成。
图片
▲ 图38 前湾三小镇已经建成
妈湾自贸先导区 19单元已经基本建成。
图片
▲ 图39 妈湾自贸先导区已经基本建成
前海CBD作为深圳第三个CBD，能否摆脱“第二CBD定律”的魔咒，超过深圳第二个CBD福田CBD，且听（下）文分解。
图片
