安博物流园区
普洛斯也好，安博也好，这个对于普通老百姓而言，很陌生的名字，其实早已低调的发展成为了最赚钱的房地产公司，而且，他们就是我们普遍被国内地产人员认为的不赚钱的商业地产行业。
总结安博的成功经验，我们可以得出以下的几点启发：
国外商业地产蓬勃发展，保证可以做到“投、融、管、退“的房地产信托基金至关重要。
美国政府正是看到了信托基金能够有效的防范金融风险，杜绝把现金流当作利润，同时又保证了社会小规模投资人可以参与到大规模地产投资的行业，享受分红，因此给予了信托很多关于税收的优惠政策。
既然有利可图，投资者也好，房地产从业者也好，自然愿意在这里面下功夫，从而才促使了以购物中心为主要的信托基金，比如西蒙地产，也包括以物流地产为主要的信托基金，比如安博。
这些企业的成功，都是背后政策的导向所致。可见经济和金融政策对于国民经济的影响是多么重要。
最近几年，大家都在骂地产商恬不知耻，仿佛罪恶到了极点，但我们仔细想想，是什么导致了地产商人最后的无耻和下作。资本永远是血腥的，商人也永远是逐利的。
资本论里说，如果有100%的利润，商人会铤而走险；如果有200%的利润，商人们会藐视法律；如果有超过300%的利润，那么商人便会践踏世间的一切。
的确，地产商人在今年践踏了世间的一切。
金融监管和政策导向，才是决定地产未来走向的核心关键。
这就不用多说了，不是王婆卖瓜，只是更想理性的去对标一些做的好的房地产企业。我也说过很多次，商业地产不赚钱，是相对于住宅地产而言。尤其是前十年，地产的暴利、现金流和融资端的无限供应，才导致商业地产看似不赚钱的局面。其实，如果中国某些企业早点布局商业地产，其租金增长率早已超过众多房地产商。比如深圳华润万象城，其租金每年的复合增长率达到了30%以上，又比如万达早期100个购物中心持续的租金贡献额。
商业地产其实是有门槛的，尤其位置的稀缺性，让门槛愈加凸显。一个位置，一旦固定下来，他人就不好进入，从某种程度上，具备了垄断性。
但是物流地产，专业的难度更大于其他商业地产形式。比如说仓储的形式。最近的冷冻仓，对产品的温度和湿度，都要有极为科学的设定。我在这里没有去细说安博其他的收入模式，比如物流配套、电动车等相关领域，安博也扎的很深，从而能进一步加大了这个行业的门槛，其实就是增加了安博的租赁利润。
做这些事情，都需要更多专业的人来进行，投入更多的时间精力提升经营管理水平，这些都是商业地产的附加值，值得我们稳定的投入和扎扎实实的运营。
中国地产浮躁和泡沫，导致商业地产也一样浮于表面，老板们只看眼前的数据，一年太久，只争朝夕。这种模式的改变，可能还是需要更多政策层面的引导和变化。
美国REITs的成长，也是伴随着住宅地产的衰落，而逐渐发展成为主流。相信中国经过这次巨大的地产冲击，会找到真正属于自己的合适之路，让地产真正走向良性发展。
喜欢，就点赞，分享和关注@商业地产Y观点，也许会有更多的人为之受益。
微信关注“商业地产Y观点”，后台回复“资料”，可领取《*润商业项目开业筹备运营总控计划表》。
安博物流园区
普洛斯践行ESG（环境、社会、治理）原则，注重减少碳排放和环境影响。他们在物流园区建设中倡导绿色建筑和节能认证，采用可再生能源和高效设备，减少能源消耗和废弃物产生。在中国物流园区的建设中，我们应该加强环境保护意识，推动可持续发展理念的落地。通过引入绿色建筑标准、推广节能技术和循环利用模式，减少物流行业对环境的影响，实现可持续发展。
不得不说，借鉴普洛斯物流园区的成功经验，中国在物流园区建设中可以加强物流基础设施建设，投资新能源产业链，推动数字化转型和智能化管理，并注重环境保护与可持续发展。这些措施将有助于提升中国物流园区的竞争力和可持续发展水平。
安博物流园区
为什么在国内，很多房地产商极少涉及工业产业园，而安博却把工业产业园做到了世界第一呢。
我们来简单讲讲物流产业园的盈利模式。
曾经作为地产公司，我们也收购和管理过一家以物流仓储为核心的工业产业园。
整个产业园区的产权建筑面积为万平米。租金增长幅度3年内大概在左右，基本符合商业地产每年递增3%的目标。
工业厂房致胜的法宝在于租金不高，所以出租率相对稳定。在当时的那个水平大概在20元每平方上下，宿舍等基本属于配套服务，不是核心盈利单元。但同时，也就意味着租金收入也不高。
按照每平方20元的水平，15万的建筑面积，每月300万的租金，全年97%率的前提下，整体收入3492万左右。
只看收入我们很难直接理解商业模式，我们一定最后要算算净利润或者说投资回报率。
园区的经营成本在所有的商业地产经营类型中，也是成本最低的一种。
每年的毛利润=3492万万=3345万。
IRR的计算方式，我们就不在这里计算了，挺复杂的，还要按照贴现等考虑。
我们只是简单看一下回报，投入个亿，每年回收3345万，相当于7%的回报率。
7%对于中国的传统房地产商而言，的确好像不高，甚至于看不上。
所以，当时这个项目，我们收购管理的核心目的，是希望通过工改住，把它卖出去。
但如果放在全球的资产回报率来看，或者放在当下来看，其实是一个很不错的选择，也是国外Reit最喜欢的一种形式。
它的最大优势就在于：稳定且持续的现金流并每年递增。
