万科 黑石 物流
去年下半年以来，来自业主方的租金激励推动办公租赁需求于年末集中落地释放。进入一季度，尤其在春节以后，企业观望情绪加重，导致全市主要项目以前期蓄客为工作重心，市场录得的成交案例较少。季内，甲级办公楼净吸纳量仅实现万平方米，环比下降，租赁净吸纳量同比由负转正，增长万平方米。按行业成交面积分，金融业（），科技互联网（）和专业服务业（）位列新增需求前三大来源。
租金方面，受当下市场三方面因素影响，办公楼资产表现持续承压。首先，来自民营与外企端的传统办公楼业主出于项目自身招商压力，倾向于对企业租户提供更加优惠的商业条款以获取青睐；其次，来自国资背景的资产管理方出于区域增量税源考虑，常常对企业办公楼租金给予较大优惠和减免；最后，部分第三方办公运营商空置压力高企，其相对脆弱的资金链迫使其采用低价策略压低利润空间以抢占市场空间。季内甲级办公楼同口径平均租金环比下降，报元/平方米/月。
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经历数年的租金下调后，重庆高标仓物业相较非标仓性价比进一步上升。自2023年第四季度开始，受益于传统零售消费旺季，以及高标仓低租金高品质加持，一批商超食品类企业的扩租搬迁升级需求释放，高标仓租户扩容，持续进入非标仓领地。其中城配区位优势突出的西部物流园以及空港子市场承接了较多零售商贸企业升级需求。但全市租金受持续的以价换量策略影响，环比继续下降至元每平方米每月。
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在商言商，交易的促成一般源于各取所需。于富力而言，本次出售旗下唯一的物流园股权，同此前的配股融资、分拆酒店上市等一系列融资动作一样，都直接指向其债务压力。
此前于10月份，通过完成亿股新H股配售，富力所得款项净额为亿港元用于偿还公司境外债务。配售完成后，富力扣除预收款的资产负债率预计将下降至，净负债率预计将下降7个百分点。但向资本市场“抽水”的配股融资行为需要适可而止。
在“三道红线”的监管要求下，富力作为踩线最多的企业之一，同时又拥有大量持有型资产，风险系数较高。
将红线变绿的方法是什么？李思廉曾在一次接受采访中提到，市场绝大部分的投资者不欢迎配股，因为会令每股的回报率下降。而现在最好的方法，还是按预售证来销售房子；其次可能要卖一些已经盖好的投资性物业；第三则是找人合作开发项目，或者卖一些项目股权。
三季报数据显示，截至报告期末，富力的负债合计亿元，有息负债规模则较一季度下降了约242亿元。净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约；若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，基本可以实现翻绿。不过，这并不能表示富力的债务危机已经可以安全解除，降负债的压力依旧不小。
8月份的中期业绩会上李思廉也称，“未来9个月，我们可能都会在国内外处理250亿到300亿债务。”这些债务有超过一半会有重组的安排，其他的就靠资金和销售来抵消。除此之外，去年提到的“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担，目前也在考虑范围”，无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划，会出售一些股权。
据业内分析，富力的债务之所以持续盘踞高位，与其过往的投资模式和多元化业务安排有关。
就分拆酒店上市的计划而言，这被外界视为缓解财务压力的一个对策，但这也被直指，成为全球最大豪华酒店业主的同时，酒店这一资产成为了富力“沉重”的包袱，到现在富力仍旧在为此前199亿元鲸吞万达酒店资产买单。
这些酒店投入资金大，回报周期长，长期占用资金，而今年的疫情更是给酒店运营带来更大挑战。尽管富力也在尽力用类REITs等金融化手段加速盘活酒店资产，但也并不顺利，此前9月1日上交所的信息显示，中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态变更为“终止”，该项ABS拟发行金额26亿元。
此外作为旧改大户，丰富的旧改土储是富力的核心优势所在，但因大部分仍处前期阶段，也是一大负担。数据显示，截止2019年末富力旧改在手资源70余个，总可售资源4000万平米，92%位于一二线城市，短期内（1-2年内预计可转化）的项目资源约1900亿元。
债券融资空间不足的当下，富力过往大量储备的土地资源也因市场下行而销售受阻，前10月，富力地产累计实现总权益合约销售金额约人民币亿元，同比略降。变现手上的持有型物业“减磅”，或者寻求开发合作，应该是目前最可行的方法了。
值得注意的是，据海外债市媒体消息援引知情人士称，除去本次向黑石转让综合物流园70%的权益以外，富力地产预计年底将以亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权，所得款项全部用于偿还债务；此外正在推进的资产处置项目还包括：向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权；向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。
上述所提及项目若按计划推进，预计富力地产将得到共计亿元的回款。
参考价格：参考起价22500元/㎡
楼盘地址：广州·南沙·地铁18号线万顷沙站/深中通道（建设中）旁
