任务一 创办仓储物流企业
银行贷款占比较小，行业融资方式多样。国内仓储物流行业中民营企业占比较多，在获取银行贷款方面较为欠缺，因此行业发展出以风险投资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs等多种方式来进行融资，其中资金来源以自筹资金为主，随后是国内贷款、其他资金、国家预算内资金以及外资资金，占比分别是、、、和。
仓储物流项目长期运营当中，无法通过类似房产销售以实现资金的快速回笼。
今年REITs试点政策适时推出，仓储物流项目作为重点推进方向有望获取资金支持，从而实现盘活存量资产，助力行业规模扩张的目的。以下为我们对几种常见的融资方式进行简要总结。
风投及上市类： 根据前瞻行业研究显示，自2018年以来共有5家仓储物流企业接受风险投资及战略投资，合计约85亿元。
初创型企业为了适应物流行业的快速发展以及自身扩张需要，会选择风险投资的方式进行融资。发展已较为成熟的企业，会选择通过IPO进行规模较大的融资，其中易商红木在2019年11月1日以每股港元的价格，在香港联合交易所主板上市，募资总额超过126亿港元，成为自2014年以来港股最大的仓储物流行业IPO。
资产证券化类： 由于仓储物流资产流动性较差，通过收取租金的回本时间长，导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题，因此催生了ABS、类REITs等资产证券化产品的出现。目前国内类REITs产品数量相对较小，截至2020年5月只有70单类REITs产品，合计规模约亿元，远低于海外成熟REITs市场的规模。尽管国内企业都在寻找创新的融资渠道，但国内类REITs还是以偏债类的资产支持计划和CMBS为主，缺少权益类产品。
海外REITs融资或可为国内提供参考。 就海外市场而言，仓储物流项目采用REITs进行融资已较为成熟，国内虽已开始筹备，但尚未实质破冰。此处我们选取海外巨头普洛斯的商业模式及案例进行解析，以便对REITs在仓储物流行业中的运营和管理方式获取更明确的认知。
普洛斯为现代物流地产界当之无愧的王者，2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500多万平方米的物业资产，现增长至5500多万平方米的物业资产，其在中国的发展历程经历了如下阶段。
自二级市场入手，迈入中国市场。Prologis刚进入中国市场时，因政府对外资在华土地投资有所限制，普洛斯并不能直接从政府拿地，管理层从二级市场入手，一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。在2004年拿下了14万平方米的仓储物流设施及土地，成功迈入中国市场。
遭遇全球股灾，GIC13亿美元收购，GLP成立。2008年，金融危机爆发，Prologis经营困难，新加坡的国家政府投资公司（GIC）最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。
普洛斯易主，正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股的历史性转变 。2017年7月，由厚朴投资、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团以大约790亿元人民币正式收购普洛斯，造就了亚洲历史上最大的私募股权并购案。
2019年，普洛斯向黑石出售亿平方英尺美国资产，交易达187亿美元，是全球史上最大私募不动产交易，资产管理规模达890亿美元。黑石与普洛斯买卖易位（2014年，黑石就曾将旗下全美最大工业地产基金IndCor以81亿美元卖给普洛斯和新加坡投资公司(GIC)），一方面是因为仓储物流是需要战略性投资的资产，在市场风险累积的时候可以让黑石获得较为稳健收益；此次收购后，黑石跃居美国第二大物流地产商，可以借助垄断性地位谋取更大商业变现。另一方面，普洛斯在服务亚马逊等客户中向轻资产转型，需要脱手一定的不动产。
普洛斯采用“物流+基金”的模式进行融资。这一方式利于扩大其规模布局，缩短投资回收期、分散风险，实现轻资产运营。 在传统的开发模式下，仓储物流园区由于开发建设投资成本高且周期长，企业只能通过租金上升以及土地溢价来逐步收回资金，周期较长下造成负债压力攀升。在引入REITs物业基金的模式下，可在同等资金下更快速实现规模扩张和全面的地域布局。
在物流园区开发环节，普洛斯与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少占用自有资金，有利于前期的迅速扩张。而在物业建成后的运营期，企业可以选择出售REITs份额获得流动资金继续扩张新项目，或继续持有部分REITs份额，以获得基金运营管理的持续分红收益。
普洛斯实现物业开发、运营、基金管理互相促进。正是基于REITs，公司的三大业务，物业开发、物业运营、基金管理形成一个内生的、高效的、安全的闭环模式。公司拿地并由物业开发部门开发优质的仓储物流，之后交由运营部门经营，利润稳定后由自行管理并参投的基金收购，一方面相当于加杠杆进行物流地产开发，另一方面则达到了快速回笼资金的作用，使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。
正因如此，普洛斯在中国实现快速扩张，在高峰期年获取和完工仓储面积高达300/200万平米上下。由此衍生的基金管理规模迅速突破百亿美元级别，年获取的基金管理费也达到亿美元级别。
国内企业多采用自持物业进行运行。由于缺乏REITs等流动性较高的产品，国内企业多采用自持物业的方式运营物流地产资产。在开发环节，公司的物业开发部门以自有资金或借款、或联合其他投资者共同进行项目开发。在物业建成后，公司将把物业移交至公司内部的物业管理部门，由其管理和运营。当仓储物流项目达到成熟阶段后，公司可选取出售进行退出，或者继续经营收取租金收入，但总体而言，该种模式相较REITs周转效率较低。【仓库出租、厂房出租；找仓库，找厂房就找仓小二！】
仓储物流企业轻重资产模式思考
365谷在黑龙江哈尔滨设置了一个采购点，负责从农户处采购原粮，并把原粮运到加工厂加工。通常一次收购几吨水稻，根据销量、库存等信息决定加工数量，剩余的水稻可以免费暂时存储在加工厂的仓库一个月，而通常一个月时间会再加工一次。
加工出来的大米会变成分成 5kg的标准小包装，通过物流配货的形式放到设置在北京通州地区的仓库。每天“365谷”先将大米的发货信息发送到仓储管理中心，仓储根据订单装货和打包、打印订单、准备发货（由外包的仓储管理公司完成）。此时快递去到仓库取打包好的货物，并根据用户信息发送货物到用户家中。
初创企业仓储物流
365谷创始人龙茂森告诉我，他们目前最大的困难就是物流费用较高，现在的情况是如下方左图显示，但理想的模式应该是如下方右图，两种模式对比的话，第二种模式可以节约30%的配送成本，随着规模的提高，还可以进一步降低。据龙茂森估计，只要做到每天50——100单就可以做供应链整合了，一个月加工一次米（几吨左右），这批米可以卖一个月。
龙茂森说，365谷的定位只是中端，通过中低端带动销量，通过中高端带来利润。而目前如农人网、沱沱工社的自有品牌农贸产品都存在售价过高的问题。他之所以创业做365谷大米，是因为他看中自有品牌的垂直电商模式，因为商品如果放到第三方平台上销售，除了进店费还有销售抽成，平台成本就占了价格的20%以上，自有品牌垂直电商完全可以拿出这20%甚至更高的成本去自主营销，每获得一个客户，这个客户的黏性会非常大并形成二次消费，一旦获得用户认可就很可能选择包年，从而形成包年用户，进一步改善企业的现金流状况，使企业进入更良性的循环。如果大米的模式走通，未来则可以复制到鸡蛋、食用油等其它农贸品类。
365谷于本月中旬上线，创始人龙茂森毕业于北航计算机专业，团队成员一共三人，岁数均在80年至85年之间。尚未融资。
