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中国物流行业一直都存在“小、散、乱、差”的格局特点，经营模式多为传统的单车货物运输，管理手段简单，货源组织能力差。
数据表明“我国社会物流费用占GDP的比率是15%左右（2021年占比如前文所述），而欧美是9%，我国物流成本占生产成本的30%-50%，而发达国家只占10%-15%。成本对信息化有着迫在眉睫的需求，而信息化对成本也需要必要的刚性条件，这既是自然发展，也是互相矛盾。如果能进行资源合理配置，进行供应与需求信息化处理，成本自然会降低不少。而正是如此，企业才能在节约成本的同时投入信息化的建设。
（5）安全保障弱
物流园区存在着流通领域内各行业的各类货物，数量多，密度大，种类杂，可燃物多，也就存在一定的火灾危险性。一般性非专业的物流仓库内存放的货物多未进行专业的分类，分库存放，由于可燃物存放的规模比较大，堆放的高度比较集中，有的物品燃点低十分易于燃烧，存放不当容易引起火灾的风险。
同时物流园区的人多，车多，各种人员风险，交通风险都比较大，随着现在带物流高效运作的需求，对于物流园区的安全保障需求越来越高。
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目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。
表1：物流地产企业分类
从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2020年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达，前10名达。
根据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计数据显示，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家。而据我们驿盟园区平台2021年4月不完全统计的数据显示，我国各类大小物流园区的总数已达6137个。从七大经济区分布看，现有物流园区主要分布：华东(36%)、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9%）、华南（8%）、东北（5%）。
从园区数量上来看，物流园区发展存在东西部不均衡的问题，在东部沿海地区，山东、江苏、河南的园区的数量较多，排名前三；西部的园区发展相对落后，西藏园区仅7个。各省份园区分布如下图。
从园区占地规模上来看，占地面积越来越大型化。分布在500亩以上的园区1620个，占比达40%；占地面积100亩以下的占17%，100-200亩的占17%，200-300亩的占12%，300-500亩的14%，其他占地面积分布较为均匀。园区占地规模具有集中化和大型化水平，物流园区占地面积趋于理性，总体可控。园区占地面积各梯次分布如下图。
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2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。
从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。
