实体展示“创新现代商贸物流”
最后，不妨站在宏观政策的视角来对华南城的未来表现进行预判。
2022年，地缘政治冲突叠加疫情不利影响，对国内经济稳定运行提出了诸多挑战。在这一背景下，“稳增长”无疑是今年市场最明确的主线，也因而可以看到稳增长政策的不断发力。对此，中信证券表示，在4月29日召开的_会议精神指引下，“稳增长”政策也在持续推进，因此预计4月是全年经济低点，而5月开始工业生产、固定资产投资等经济指标将有明显好转，消费和就业的相关指标也有望环比改善，5月开始整体经济将进入复苏区间。
具体到华南城所处的商贸物流领域，相关政策亦在相继出台。从全国层面来看，_多次召开会议，要求共同抓好过度防控问题整改，全力确保交通网络畅通有序，并部署十项重要举措，出台《关于切实做好货运物流保通保畅工作的通知》等文件。此外，消费层面的政策也在支撑华南城产业园的经营表现向好。4月25日国办印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，综合施策促进消费持续恢复，特别是对大宗消费作出明确部署，并提出具体要求。如果将以上种种顶层设计放在企业的层面进行考量，不难发现，华南城不仅是在朝着政策支持与鼓励的方向进行不断探索，也将会获益于政策支持，经营收益得到改善，从而为投资者敲定更高的潜在回报率。
笔者也注意到，华南城在今年2月已经与特区建发集团深信投公司旗下鹏城智享签署合作协议。根据协议，双方将开展在停车场景建设、运营管理服务、增值运营服务、园区路面停车、园区安防、专线服务、智慧园区建设等领域的全面深化合作。可以预见的是，华南城当前在完善园区产业生态圈方面做出的努力，将有利于在疫情改善后，更好地释放商业价值，进而为经济稳增长增添新助力。
结语
总结而言，华南城自身实力强劲且眼光前瞻，其在全国各地打造的国际化、现代化、集约化的商贸物流平台，被认为是顺应了新型城镇化建设、区域经济产业升级、企业数字化转型的产物。此次特区建发入主，是华南城发展实力的有力表达。而两者携手也更应该看作是一种强强联合，有望助力国家更圆满地达成稳增长的政策目标。
最后从投资层面来看，在过往成功的投资策略当中，捕捉低估值高成长的优质标的是一种非常经典的方法。这种投资方法一旦被验证可行，通常可以获得以倍数计算的收益。看向华南城，其估值偏低一直是市场的共识，市盈率仅倍左右，市净率不到倍。展望未来，华南城业绩预期上修的概率增大，值得长期关注。
乾龙物流集团
进一步来看，相较于短期的消息刺激，此次国资大股东入主，华南城可获得资金、项目等全方面的支持和保障，势必有利于公司更好的调动优质资源、把握市场机遇，成长确定性进一步增强，这是驱动投资者押注的更深层次原因。
近年来，华南城在“重招商、强运营”策略的指引下，高度重视项目整体运营，大力发展食品、健康、教育、电商、汽车五大新型业态及综合商业配套。比如在去年，位于深圳华南城园区的全新第四代万达广场开业，主打科技时尚新体验，首日便吸引客流逾20万人次，开业后一月日均客流超10万人次。无独有偶，南昌华南城也获批「国家电子商务示范基地」，园区正在实现从传统商贸市场向国家级产业基地的蜕变。
得益于不断完善园区商贸生态圈，华南城将所在区域变成了产值高地、就业引擎区，为公司业绩的持续增长奠定良好基础，这一点在占据重要发展战略地位的持续性收入部分得到了很好的体现。2021年中期业绩显示，持续性收入增加至亿港元，那么随着特区建发集团入主，这一良好的增长势头更有望继续延续。
就拿城市更新业务来说，今年3月，华南城与特区建发旗下深圳市城市规划设计研究院有限公司（深规院）签订战略合作框架协议。随着千亿旧改项目全面启动，必然会为华南城带来新的增长潜力，也将影响到资本市场对其业绩增长的预期和估值水平。
另值得一提的是，除了在既有业务方向上获得更多助力，华南城亦在布局新兴业务，随着能力圈进一步被扩大，其在价值释放上具有较大的发展空间。在加速企业从传统定位转型升级的过程中，华南城已于年内与深能南京能源控股有限公司签订战略合作框架协议，双方将在屋顶分散式光伏、热电联产、碳资产管理、多种类储能、综合能源、合同能源管理等领域开展全方位积极合作。这也意味着，在拥抱国资背景的这段期间，华南城多业务协同正在迎来全面加速。
此外，从资产运营管理层面来看，一方面伴随特区建发集团而来的优质项目，华南城将获得更加稳健现金流及议价能力和运营空间。另一方面，财务基本面的全面优化也会为其提供充足的财务杠杆空间可以利用，有利于华南城更加从容地扩大业务布局。
深圳华南城物流
公告显示，除营收和利润保持稳定增长外，位于深圳华南城的千亿旧改项目成为新的价值增长点。华南城首次披露深圳旧改项目进展，目前已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，纳入该计划的地块占地面积为43万平方米，预计更新完成后建筑面积超过250万平方米，可以为集团带来超过人民币1,000亿元的商业价值。由于项目体量庞大，集团正在与各相关政府部门商定具体规划方案，以确保项目以最快速度以及商业利益最大化的方向推进。
回顾年内，国际政治经济形势仍然纷繁复杂，新冠疫情威胁仍未得到完全解除，华南城继续坚持以“商贸物流+”为主的多业态产业运营模式，努力去杠杆降负债，向精细化管理要效益。同时，华南城大力推进产业转型升级，不断引进新型优势业态，向着科技和创新产业升级转型。通过精准招商打造各城产业生态链，全面提升精细化运营管理水平，经营服务质量得到显著提升，数字化转型之旅全面启航为企业和商户科技赋能。凭借华南城坚实的基础，完善的架构及成熟的体系，本集团的合约销售2020/21财政年度仍然录得有亿港元，按年增长。
基于其优质的土地储备以及成效显著的成本控制，本集团2020/21财政年度实现毛利率，母公司拥有人应占核心净利润(即未计投资物业公平值收益及若干税款影响、商誉减值等的母公司拥有人应占净利润)亿港元，按年增长。
华南城高度重视项目整体营运，积极丰富园区商品交易的业态，促进产业聚集，更开通业态的垂直市场，加快行业融合，为华南城的商户提供一站式解决方案。随着各项目日渐成熟，持续性业务成为多元化且稳定的收入来源。本年度内，华南城持续引入电商网红直播基地、教育培训基地、美妆产业等，与原有业态相互补充，互为促进。本集团的持续性收入录得总额亿港元，按年增长，其中租赁收入较上一财年增长。
本年度内，来自物业租赁及物业管理、物流及仓储服务以及奥特莱斯运营的收入分别为亿港元及亿港元及亿港元。随着更多项目投入运营，本集团预期持续性收入将稳定增加，并将带来稳定的现金流。
财务管理
本年度，本集团继续采用谨慎的财务管理，并努力维持多元化的融资渠道以实现更佳的现金管理以及更优的债务结构。本集团自上一财年开始已完成多项境内长期银行贷款(年期为5–15年)，已获多家银行审批通过金额达到人民币亿元，该类借贷有效延长借贷期限，增加资金运转灵活性，以及在置换原有到期贷款的基础上，充分利用物业估值为本集团获取额外流动资金。展望下一财年，本集团将延续谨慎稳健的财务管理策略，维持灵活畅通的境内和境外融资渠道，致力于实现健康财务结构下的稳步增长，为股东创造最大价值。
未来发展
虽然2021年国际政治经济形势仍然纷繁复杂，新冠疫情威胁仍未得到完全解除，但国内经济发展形势良好，华南城将继续坚持以“商贸物流+”为主的多业态产业运营模式，努力去杠杆降负债，向精细化管理要效益，紧握经济和产业发展趋势，积极布局发展优势新兴业务，实现新的跨越式发展。
“创新、诚信、和谐、分享”是华南城的核心价值观，亦是集团发展壮大的根基。集团致力于把各地华南城打造成为“产城融合、宜业宜居美丽新城”。本集团将凭借多年发展经验和积淀，着力打造战略新兴产业孵化基地，携手实体经济培育新增长点，持续加大对数字化转型的投入，借力数字化科技为产业升级和业务发展持续赋能，努力打造成为行业的标杆领先企业。本集团将持续推动各地华南城项目建设，完善城市功能和产业布局，繁荣区域经济，解决当地居民就业，实现打造一座座宜业宜居美丽新城的愿景。
管理层计划本集团截至2022年3月31日止财政年度将实现160亿港元的年度合约销售目标。在持续性业务方面，本集团将致力保持增长动力，继续拓展多元化且稳定的收入来源。
